不動産 投資

キャッシュフローの意味を知り、お得な活用法を身につけよう

キャッシュフローの意味

「キャッシュ（お金）＋フロー（流れ） 」、つまり現金の出入りの意味

不動産投資の場合、キャッシュフローの計算方法を具体的にあらわすと、このような形になります。

「税引き後利益」−「返済元金」＋「減価償却費」

これに照らし合わせた上で、プラスになるかマイナスになるかが重要なのです。
これについては、融資をしてくれる金融機関も同じような見方をしています。
表面利回りも実質利回りも、実は一つの基準にしかすぎないのです。
毎月のキャッシュフローがマイナスだと、「本業以外の安定した収入源」を作るつもりで始めた不動産投資の
ために、本業の収入を持ち出して補てんするという本末転倒な事態を招いてしまいます。
購入物件を選ぶ際には、検討している物件によってもたらされる本当のキャッシュフローを見極め、そのうえで
自己資金の回収率や銀行借入の推移を見ていく必要があるでしょう。

キャッシュフローに大差がつく理由

不動産投資におけるキャッシュフローは、借入金の返済条件や不動産収入の増減など、いくつかの要因によって
大きな差が出てくることがあります。
具体的には以下のような要因です。

・借入金の返済期間
・借入金の返済方法（元利均等か元金均等か）
・頭金と借入金のバランス
・将来、借入金の金利が上がったとき
・将来、家賃が下がり不動産収入が減ったとき

物件を選ぶ時にはこうしたことも想定に入れながら選ぶとよいでしょう。

返済期間は「長い」と「短い」どっちがお得？

金融機関で融資を受けるにあたって、返済条件のうち借入期間を長期にすればするほど、毎回の返済額が
少なくてすみます。この場合、支出が減るわけですから、キャッシュフローはその分よくなります。
もちろん返済期間が長くなれば、その分金融機関の抵当権を外せませんし、完全に自分のものという気分は
味わえないかもしれません。借入残高の減り方も遅いので、短期の返済と比べて金融機関に返済するトータルな
金額は多くなるのが普通です。
とはいえ、キャッシュフロー重視の不動産投資なら、より長期の借り入れを選ぶのが常道でしょう。
途中で余裕が出てきたら、繰り上げ返済が可能かもしれません。
ただ、注意しなければならないのは金利の上昇です。変動金利でお金を借りた場合、返済期間が長いと
元金部分の減り方が遅いため、金利が上昇した際に影響を受けやすくなります。